تعريف حق الملكية : يعرف حق الملكية بأنه " حق عيني على شيء معين يخول صاحبه دون غيره بصورة مطلقة إستعمال هذا الشيء واستغلاله والتص...
تعريف حق الملكية : يعرف حق الملكية بأنه " حق عيني على
شيء معين يخول صاحبه دون غيره بصورة مطلقة إستعمال هذا الشيء واستغلاله والتصرف
فيه وذلك في حدود القانون والنظام دون تعسف .
- عناصر حق الملكية :
- حق الإستعمال : وهو حق استخدام الشيء في
الوجه المعد له ، والذي يتفق مع طبيعته ، كركوب السيارة أو إرتداء الألبسة أو سكنى
الدار.
- حق الإستغلال : وهو حق يخول صاحبه
الإنتفاع بغلة وثمار الشيء كزراعة الأرض والتمتع بخيراتها وإيجار الدار والسيارة
والانتفاع بأجرتها .
- حق التصرف : أي حق إجراء سائر
التصرفات على الشيء سواء كانت هذه التصرفات مادية ،كتغـيـر شكل ومعالم هذه الملكية
، أو قانونية وذلك كبيعها أو رهنها أو هبتها .
-
نطاق حق الملكية
نطاق الملكية من حيث التفرعات
نص (الفصل 11 و 12 من
ظهير 19 رجب) على أن كل مايغَلّه
العقار المحفظ وكل مايلتصق به يعود للمالك .
فمبدأ منح الغلة للمالك ليس
مطلقا ، فللمالك الحق في جميع مايغله الشيء مالم يوجد نص أو إتفاق يخالف ذلك وغلّة
الشيء تنقسم إلى : تمار و منتجات
الثمار : هي كل مايغله الشيء في
فترات معينة منتظمة بحسب إعداده الطبيعي ودون أن يلحقه إتلاف أو نقص محسوس في
جوهره وهذه التمار تنقسم إلى ثلاثة أنواع :
الثمار الطبيعية : هي ما يغله
الشيء مباشرة بدون عمل الإنسان كالكلأ وصوف الأغنام
الثمار الصناعية : هي التي يكون
للإنسان دور في إنتاجها كمزروعات الحقول من حبوب وبقول
الثمار المدنية : هي الغلة
النقدية التي يجنيها المالك بأوقات دورية لقاء تخلي عن الإنتفاع بالشيء لغيره
المنتجات : وهي ما ينتجه الشيء
في فترات غير منتظمة على الأرجح أو منتظمة إستثناء ومع إلحاق إتلاف أو نقص
محسوس في جوهره كالأشجار المثمرة في البساتين أو الغابات إذا اقتطعت
والأحجار في المقالع إذا استخرجت وأنقاض الأبنية إذا هدمت .
الحالات الإستثنائية
التي تعود فيها الغلة لغير المالك :
إن غلة العقار من تمار ومنتجات
يمكن أن تعود إستثناء لغير المالك إما عن طريق الإتفاق أو بمقتضى نص من القانون
حالة البذار الذي يبذره شخص في
أرض الغير
إذا كان الشخص حسن النية فإن غلة
الأرض تكون من نصيبه هو ، لا من نصيب مالك الأرض سواء فات أم لم يفت زمن البذار .
أما إذا كان سيء النية فإنه
مطالب برد الثمار إلى مالكها الأصلي شرط أن لايفوت زمن البذار ، أما إذا فات زمن
البذار فإنها تعود إلى الشخص الباذر .
حالة الثمار التي تتساقط طبيعيا
من أغصان الأشجار التي تتجاوز على علو أرض الجار
ففي هذه الحالة فإن الثمار التي
تقع في أَرْضٍ غير أرضه فإنها تكون لمالك الأرض شرط أن يكون سقوط تلك الثمار
طبيعيا وليس بفعل الإنسان .
نطـــاق
الملكية من حيث العلو
نصت القرة الأولى من
(الفصل 15 من ظ 19 رجب) على أنه يجوز لمالك الأرض أن يقيم عليها جميع أنواع
المغروسات والبناءات التي يرتئيها عدا الاستثناءات المنصوص عليها بالقسم التاسع من
هذا الظهير وبالقوانين والضوابط الخاصة بالتحفيظ وتصاميم توسعة المدن والطرق بوجه
عام .
والمقصود بالاستثناءات المنصوص
عليها ، الاستثناءات المتعلقة بالارتفاقات التي تترتب على العقارات وتحد من حق
استعمال المالك علو أرضه من بعض الوجوه
وعليه فإن للمالك الحق في الاستفادة
من علو أرضه والتصرف فيه بالقدر المعقول كبناء ماشاء من الأبنية أو يغرس ما شاء من
الأغراس لكن مع مراعات بعض الاستثناءات المقررة في سبيل المصلحة العامة : كمنع
الغير من التجاوز على الطبقة الجوية التي تعلوا أرضه وقد نص الفصل 135) من ظ 19 رجب)
على أن من حق الجار إذا وجد أغصان شجرة جاره قد امتدت فوق أرضه أن يرغم هذا الأخير
على قطعها .
وأيضا حق المرور المقرر لمصلحة
الملاحة الجوية .
نطاق الملكية
من حيث العمق
نصت الفقرة الثانية من
(الفصل 15 من ظهير 19 رجب) على أن لمالك الأرض أن يحدث تحتها كل بناء وأن يقوم بكل
تنقيب يرتئيه وأن يستخرج جميع المواد التي يمكن أن يحصل عليها ماعدا الاستثناءات
الناتجة عن القوانين والضوابط المتعلقة بنظام الأمن .
والجدير بالذكر أن حق المالك على
عمق أرضه تحده قيود وشروط وأهم هذه القيود والشروط هي تلك الناجمة عن الأنظمة
المتعلقة بالمناجم وعن الأنظمة المتعلقة بالتحف الفنية والأثرية
1- القيود الناجمة عن الأنظمة
المتعلقة بالمناجم
ويقصد بالأنظمة المتعلقة
بالمناجم بالمفهوم العام الأنظمة المتعلقة بالمكامن الحاوية على المواد المنجمية .
وهي على نوعين :
· نظام المقالع :
وهي المكامن الطبيعية التي توجد
فيها مواد منجمية غير مصنفة في فئات المناجم الست ، وتشمل بصورة خاصة
المكامن التي تحتوي مواد البناء والحجارة ومناجم الفحم
وتعتبر المقالع تابعة لسطح الأرض ، ويجب على كل شخص يرغب في فتح أوفي استثمار مقلع واقع في أرض خاصة أن يقدم تصريحا بذالك إلى وزارة الأشغال العمومية .
وتعتبر المقالع تابعة لسطح الأرض ، ويجب على كل شخص يرغب في فتح أوفي استثمار مقلع واقع في أرض خاصة أن يقدم تصريحا بذالك إلى وزارة الأشغال العمومية .
· نظام المناجم:
وهي المكامن الطبيعية التي توجد فيها
المواد المنجمية الوارد تعدادها في الفئات الست المذكورة في الفصل الثاني من
ظ 16 أبريل 1953 والتي تحوي مثلا ، الفحم الحجري أو المواد المعدنية كالحديد
والنحاس والذهب أو المواد الغازية ، وكل هذه المواد من أملاك الدولة وهي مستقلة عن
سطح الأرض .
2-القيود الناجمة عن الأنظمة
المتعلقة بالتحف الفنية والأثرية وتتلخص فيما يلي :
- لايجوز لأحد أن ينقب على
الآثار الفنية يدون ترخيص مسبق من وزارة التربية والتعليم حتى ولو كانت الأرض
المراد التنقيب فيها جارية بملكه .
- إذا اكتشف تحف أو نقود أو آثار
فنية صدفة أثناء القيام بحفريات أن يخبر عن هذا الاكتشاف السلطة البلدية أو
المحلية .
قيـــــود الملكية
القيود القانونية
= القيود المقررة منعا لإساءة استعمال حق الملكية :
إن التشريع المغربي سكت عن نظرية
إستعمال الحق في الحقل العقاري ولم يتطرق إليها ولكن قانون الالتزامات والعقود
وردت فيه نصوص تسد النقص وتقر صراحة وجوب الأخذ بنظرية إساءة استعمال الحق
في الحقل العقاري .
= القيود المقررة في سبيل النفع العام :
والقيود المقررة في سبيل المصلحة
العامة على أنواع :
- منها مايحد من سلطة المالك على علو أرضه فيجبر على عدم
معارضة الطائرات من المرور في الطبيعة الجوية التي تعلوا أرضه وعلى عدم ممانعة
الدولة من وضع دعائم وأعمدة في العقارات الخاصة بغية استثناء واستثمار وصيانة
الخطوط البريدية والهاتفية .
- ومنها مايحد من سلطة المالك على
أعماق أرضه فيمنع من فتح المقالع ومن التحري عن المناجم واستغلالها ، ومن التنقيب
عن التحف والآثار الفنية إلا ضمن شروط معينة .
- ومنها القيود المتعلقة بنزع
الملكية الجبري للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل ومسبق .
= القيود المقررة رفعا لمضار الجوار :
نص الفصل (175ظ 19 رجب)
على ما يلي : يكلف القانون المالكين بالتزامات مختلفة بعضهم تجاه بعض بصرف النظر
عن كل اتفاقية وينظم البعض من هذه الالتزامات بالأعراف المحلية ، والارتفاقات
الأخرى تتعلق بالجدار والحفر المشتركة والمطلات على ملك الجار وميزاب السقوف وحق
المرور .
القيود الإتفاقية
يقصد بالقيود الاتفاقية أن يتفق
المتعاقدون على ما يفيد حق المالك ويمنعه من التصرف في عقاره على نحو معين ويطلق
الفقهاء على هذا النوع من القيود الاتفاقية الشروط المصاحبة للعقاد والتي يراد بها
تقييد حرية المالك في التصرف فيملكه كما يشاء. ولم يورد المشرع المغربي أي نص بهذا
الخصوص .
الملكية المشتركة = (الملكية
الشائعة + ملكية الطبقات)
· الملكية الشائعة
نص الفصل 960 من ق. ل ع في تحديد مفهوم الملكية الشائعة على مايلي :
" إذا كان الشيء أو الحق للأشخاص متعددين بالإشتراك فيما بينهم على سبيل
الشيوع فإنه في حالة قانونية تسمى الشيوع أو شبه الشركة .
- يمكن أن تكون كل الحصص متساوية
ويمكن أن تختلف
- الأصل تعيين حصص الشركاء عند بدء
الشيوع فإن لم يعين أو كان شك فكل الحصص متساوية (ف 961)
مصادر الشـــيوع
- إرادة الإنسان (إما عن طريق
العقد أو الإرادة المنفردة )
- إرادة المشرع (إما عن طريق الإرث
أو سبب من أسباب الملكية )
- الحكم القضائي كما في التقنين الفرنسي في
حالة مال الأسرة وذالك إذا قرر الورثة الإبقاء على الشيوع في المال الموروث.
أنواع الشيوع
-1 الشيوع العادي :
وهو الشيوع الذي يمكن أن ينقضي
بالقسمة كملكية الورثة لما كان يملكه موروثهم فهي ملكية شائعة تنتهي بالقسمة أو
بأسباب أخرى ، كالبيع أو الهبة .
-2 الشيوع الإجباري
وهو الشيوع الذي لا يمكن أن
ينقضي بأي حال من الأحوال ذالك أن الغرض الذي أعد له يقتضي منه أن يبقى دائما على
الشيوع ، وقد نص الفصل 980 من
ق.ل.ع على مايلي : " لايسوغ طلب القسمة إذا كان محل محل الشياع أعيان من شأن
قسمتها أن تحول دون أداء الغرض الذي خصصت له "
حقوق المشتاع
على حصته :
- استغلال حصته وقبض ثمارها : شرط
أن لايضر بباقي الشركاء
- استعمال حصته : كأخذ الماء من
بئر مشتركة
- حق التصرف: بالبيع أو الرهن
والوصية
حقوق المشتاع على الشيء الشائع
- من حيث حفظ
الشيء الشائع : نص الفصل 967 من ق
ل ع على أن لكل مالك على الشياع أن يحافظ على الشيء المشاع بنفس العناية التي
يبذلها في المحافظة على الأشياء الخاصة به .
ويمكن للمشتاعين أن يتخلصوا من
مصروفات الشيء الشائع حسب ما أشار إليه الفصل968 بإحدى
الوسائل التالية:
أن يبع كل واحد منهم نصيبه على
الشيء المشاع ويكون للشريك الذي يحمل المصروفات الحق في أن يشفع الحصة المبيعة
أن يترك الشيء المشاع في حوزة
ذلك الشريك لينتفع به أو بغلته حتى يتمكن من أن يستوفي كل ما أنفقه من أجل
المحافظة على الشيء الشائع
أن يطلب باقي المالكين إجراء
قسمة الشيء المشاع إن كان هذا ممكنا.
من حيث إجراء
تجديدات على الشيء الشيء الشائع
لقد نص المشرع المغربي على أنه
لا يحق لشريك إجراء أي تجديد على الشيء الشائع إلا برضا وموافقة باقي الشركاء وهذا
مانص عليه الفصل 963من ق ل ع .
من حيث التصرف
في المال الشائع
نص الفصل 973 من ق ل ع على أن المالك له الحق في أن يتصرف في الشيء سواء
كان التصرف بمقابل أو تبرعا ، وذلك كله مالم يكن الحق متعلقا بشخصه فقط .
ويظهر من هذا النص أن للشريك أن
يتصرف منفردا في حصته الشائعة ، أما إذا تصرف في المال الشائع كله أو جزء مفرز منه
فإن لهذا التصرف حكما آخر .
إنقضاء الشيوع
ينص الفصل 977 من ق.ل.ع على مايلي : الشيوع أو شبه الشركة ينتهي :
1. هـلاك الشيء الشائع كليا
2. بيع المالكين حصصهم لأحد هم أو بتخليهم
له عنها
3. قسمة المال الشائع
مفهـــــــــــــــــوم القسمة
وهي: وضع حد لحالة الشيوع عن
طريق فرز حصص الشركاء في المال الشائع أو بيعه إما رضاء وإما عن طريق القضاء
أنــــــــواع
القسمة :
- من حيث مصدرها : إما رضائية أوقضائية
- من حيث طبيعتها : - قسمة عينية (حصص مفرزة ) – قسمة
تصفية (يباع ويوزع ثمنه).
- من حيث شمولها : - قسمة شاملة (حصص مفرزة ) – قسمة جزئية
(البعض يستقل والبعض يبقى على الشيوع .
- من حيث أثرها : - قسمة مهيأة (تقسم المنافع فقط ) – قسمة
نهائية (إنهاء الشيوع ) .
آثــــــــــار
القسمة :
إن أهم أثر يترتب على القسمة هو
إبراز الشريك حصة في المال الشائع وما يصاحب ذلك من أثر كاشف والأمر الثاني ضمان
التعرض أو الاستحقاق من طرف المتقاسمين بعضهم لبعض .
إبطــــــال القسمة:
لايجوز إبطالها إلا إذا عابها
الغلط أو الإكراه أو التدليس أو الغبن .
أسباب كسب الملكية
- الالتصاق – الاستيلاء – الشفعة
– العقد – التقادم المكسب- الإرث والوصية – الحكم القضائي
-1 الإلتصاق
وهو إتصال أو إندماج بين شيئين
معا يكون على الغالب أحدهما تبعا والآخر أصليا ، سواء نتج عن ذلك أحداث أو نقل
ملكية جديدة أم لم ينتج ، فلا يترتب عن هذا الالتصاق أن يكون دائما سببا للتملك .
أنواع
الإلتصاق :
- الإلتصاق
بالمنقول :
يميز الفقه في هذا النوع بين ثلاث فرضيات
الضم : التصاق منقولين ببعضهما البعض
على وجه يبقيان معه متميزين الواحد عن الآخر (التصاق عجلة زيد مع مركبة عمر )
المزج : التصاق منقولين معا كي يؤلفا
شيئا آخر كمزج كمية من الدقيق مع مقدار من السمن
التحويل : إحداث شيء جديد بواسطة مادة
أولية للغير استخدمت لهذا الغرض كما لو أخذ زيد سبيكة من ذهب لعمر وصاغ منها عقدا
، والمشرع المغربي لم ينص إلا على فرضية التحويل في الفصل 4 من ق.ل.ع .
- الإلتصاق
بالعقار : وهو
على نوعين :
الالتصاق الطبيعي : وهو الذي يحدث بفعل الطبيعة
بدون تدخل الإنسان ، وذالك كتغير مجرى النهر واتخذ مجرى جديدا فإن المجرى الجديد
يصبح هو والضفاف الحرة اللازمة له ملكا للدولة ، وتنتزع عنها صفة الملكية الخاصة
للمالك السابق .
الالتصاق الصناعي : وهو الذي يتم بتدخل الإنسان
وعمله ، كأن يغرس أو يبني أض غيره بمواد مملوكة له أو لغيره وهذا ما نص عليه
(الفصل 17.18. 31.، من
ظهير 19 رجب) وقد عرض ثلاث حالات
لهذا النوع :
1. قيام الشخص ببذر حقل غيره
2. قيام المالك بالبناء أو الغرس بمواد يملكها غيره
3.البناء أو الغرس في أرض الغير بمواد مملوكة للباني أو
الغارس .
-2 الاستيلاء
وهو وضع اليد على منقول لامالك
له بنية التملك ومن شأنه أن يكسب ملكية هذا المنقول.
شـروط
الإستيلاء :
- أن يقع على شيء منقول لامالك له
، كالأشياء المتروكة أو المهملة أو الأشياء المباحة كالطيور في الجو
- أن يكون المنقول شيئا ماديا
-3 الشفعة
مفهوم الشفعة: حق ممنوح
للشريك على الشيوع في أن ينتزع لنفسه الحصة الشائعة التي باعها أحد الشركاء للغير
في مقابل أن يدفع للمشتري الثمن ومصروفات العقد والمصروفات الضرورية والنافعة التي
أنفقها مند البيع .(ف 947 من
ق.ل.ع)
خصائص حق
الشفعة :
- حق الشفعة قد يكون منقولا وقد
يكون عقار
- """"""""
لايتجزأ إما أن يأخذ الشفيع الحصة كلها أو يتركها
- """"""""
لاينتقل بين الأحياء ولكنه ينتقل بالإرث
- """"""""
حق إستثنائي لأن فيه حدا من حرية التعاقد وتقييدا لحق الملكية
شروط ممارسة
حق الشفعة :
·
مباشرة الشفعة بالنسبة إلى الحصة
المتصرف فيها بمجموعها
·
مباشرة الشفعة خلال المدة
المحددة قانونا
·
تأدية الثمن وتوابعه
-4 العقد
يقصد بالعقد المكسب للملكية مايتوقف
على إرادتين كالبيع ، ومايتم بإرادة واحدة كالهبة والصدقة ونميز هنا بين :
- العقد المنصب
على منقول : وهو
ينتقل مبدئيا دون ماقيد كذالك بالنسبة لعقد المعاوضات ويستثنى المركبات الهوائية
والسيارات والسفن التي تتوقف ملكيتها تجاه الغير على تسجيل العقد في سجل خاص معد
لذلك .
- العقد المنصب
على عقار غير محفظ :
العقد لاينقل ملكية العقار الغير
المحفظ إلا بشروط :
- فيما يتعلق بالمتعاقدين : يجب
تنظيم عقد كتابي في محرر ثابت التاريخ (ف 489من ق.ل.ع)
- فيما يتعلق بالغير : يجب تسجيل
العقد في الشكل المحدد بمقتضى القانون (ف489 و620)
- العقد المنصب
على عقار محفظ :
العقد لاينشيء الملكية بل ينشيء التزاما (ف 66-67) ولايسري أثر العقد إلا بعد تسجيله في السجل العقاري ، وفي حالة
عدم القيام بالتسجيل رضاءا يكون للأطراف إقامة دعاوي فيما بينهم بسبب عدم تنفيد
إتفاقاتهم (الدعوى البوليانية).
5 - التقادم الكسب :
ويكون عن طريق حيازة الشيء
مدة من الزمن ، ويقتصر على الحقل العقاري الغير المحفظ فيمنح للحائز حق المطالبة
بتحفيظ العقار باسمه ، وتعرف الحيازة بكونها السلطة الواقعة على شيء منقول أو عقار
أو حق عيني مترتب على شيء شريطة ألاتكون مجرد رخصة من المباحات (كاستعمال الطريق
العام مثلا)
شروط الحيازة :
- أن يضع يده على ذلك الشيء
- أن يتصرف فيه تصرف المالك في
ملكه بجميع أنواع التصرفات
- أن ينسب ذلك الشيء لنفسه وينسبه
الناس له
- أن لا ينازع في ذلك الشيء طيلة
مدة الحيازة
- أن حيازته إستمرت على هذه
الكيفية طيلة المدة اللازمة
- أن تكون حيازته مستمرة غير
منقطعة
- أن لايكون قد وضع يده على ذلك
الشيء بسبب غير مشروع.
وعموما فإنه لقيام هذه الحيازة
لابد من عنصرين :
·
العنصر المادي : ويتجلى في
السيطرة الفعلية أو السلطة الواقعية على الشيء أو على الحق العيني كزراعة الأرض أو
غرسها
·
العنصر المعنوي: ويتمثل في نية
الحائز أن يحوز الشيء أو الحق العيني كمالك له أو صاحب للحق العيني .
صفــــــــــــــات الحـيــازة
الهدوء- العلنية- الاستمرار –
الخلو من الالتباس .
شروط التقادم: هناك عدة شروط
- منها ما يتعلق بالشيء أو الحق
العيني المراد اكتسابه
- ما يتعلق بحيازة الشيء أو الحق
- ما يتعلق بالمدة التي يجب أن
تستمر خلالها الحيازة (10سنوات)
-6 الإرث والوصية
يصبح الوارث مالكا للعقارات التي
خلفها الموروث أو أوصى بها بإرادة القانون بمجرد الوفاة (منقولة كانت أو عقارية
محفظة أو غير محفظة )
-7نزع الملكية الجبري والحكم
القضائي
- يردان على
الأموال منقولة كانت أم منقولة كما يردان على العقار محفظا كان أم غير محفظ .
- إذا كان النزاع
منصبا على عقار محفظ فإن المحكوم له يسجل العقار باسمه في السجل العقاري .
ليست هناك تعليقات